Paneles solares en apartamentos y conjuntos: quién decide y qué opciones hay
En un edificio o conjunto, el techo es un bien común de todos los propietarios, así que para poner paneles ahí hace falta que la asamblea lo apruebe. La ley no trae una regla especial para paneles: la mayoría depende de lo que implique la obra, desde la mitad más uno de los coeficientes presentes hasta el 70 % de todos. Si vives en un apartamento, lo más directo es proponer a la administración un sistema para las zonas comunes.
¿De quién es el techo de un edificio?
Son bienes comunes esenciales «las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel». Los bienes comunes «pertenecen en común y proindiviso a los propietarios» y son indivisibles1.
Ley 675 del 3 de agosto de 2001, arts. 3 y 19El techo no es del último piso ni de la administración: es de todos. Ningún propietario puede usarlo por su cuenta para poner paneles.
La Ley 675 de 2001 es la ley de propiedad horizontal. Sus cambios de 2021 no tocaron los techos ni la energía, y no encontramos una ley de 2025 o 2026 sobre paneles en edificios1.
¿Quién aprueba y con qué mayoría?
La asamblea de propietarios. Hay dos mayorías1:
- Mayoría simple (art. 45): la asamblea sesiona con «más de la mitad de los coeficientes» y decide con «la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión».
- Mayoría calificada del 70 % (art. 46): la necesitan, entre otras, los cambios en la destinación de los bienes comunes, las cuotas extraordinarias que sumen más de cuatro veces la cuota mensual, asignar un bien común al uso exclusivo de un propietario y reformar el reglamento. Estas decisiones no se pueden tomar en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que ahí se logre esa mayoría.
El coeficiente es la parte del conjunto que le corresponde a cada apartamento; está en el reglamento. La cuenta de la mayoría simple es nuestra.
Lo que esto quiere decir para paneles, según nuestra lectura: un sistema para las zonas comunes pagado con el presupuesto de siempre podría aprobarse por mayoría simple. Si hay que cobrar una cuota extraordinaria grande, cambiar el uso del techo, dárselo a un propietario o reformar el reglamento, hace falta el 70 %. Ni la ley ni el Ministerio de Vivienda lo dicen así para paneles en concreto: confírmalo con la administración y el reglamento de tu copropiedad.
¿Qué dijo el Ministerio de Vivienda en 2026?
En un concepto del 27 de abril de 2026, el Ministerio dijo que poner paneles en propiedad horizontal «es jurídicamente viable», pero debe armonizarse con la Ley 675, el reglamento y los derechos de los demás2. El concepto no es obligatorio. Distingue tres casos:
- No se ven, no cambian la estructura y no tocan bienes comunes«podría tratarse de una actuación dentro del ámbito de autonomía del propietario»
- Se ven desde afuera o cambian la uniformidad del edificio«puede requerir aprobación de la asamblea»
- Van sobre bienes comunes, como cubiertas y techos«la autorización de la asamblea resulta necesaria»
Si la obra no altera la estructura ni la forma del edificio, el Ministerio la considera una reparación locativa, sin licencia de construcción; si cambia el diseño, hace falta licencia de modificación. Sugiere que la administración pida un diseño eléctrico de un profesional inscrito ante el CONTE, que se verifique el RETIE y, si aplica, el aval de la aseguradora del conjunto. Y aclara que la regulación de autogeneración «no modifica ni desplaza» las reglas de propiedad horizontal2.
¿Y si tengo una terraza de uso exclusivo?
Terrazas y cubiertas «podrán ser asignados de manera exclusiva» a algunos propietarios, pero quien tiene ese uso debe «No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien» ni cambiar su destinación. El propietario del último piso no puede hacer nuevas construcciones «sin la autorización de la asamblea»1.
Ley 675 de 2001, arts. 18, 22 y 23Usar la terraza no la vuelve tuya: sigue siendo un bien común. Antes de poner paneles con estructura, lleva el tema a la asamblea y pide la autorización por escrito.
¿Qué es una comunidad energética?
Desde 2023, los usuarios «podrán constituir Comunidades Energéticas para generar, comercializar y/o usar eficientemente la energía» (Ley 2294 de 2023, art. 235)3. El Decreto 2236 de 2023 las define como un acuerdo entre personas que cooperan con un contrato asociativo, y crea la autogeneración colectiva: energía que la comunidad produce para su propio consumo4. La CREG ajustó sus reglas para ellas en 20255.
El registro de comunidades energéticas del Ministerio de Minas y Energía lo regula hoy la Resolución 40332 del 23 de julio de 2026. Se presenta, entre otros, el contrato asociativo, un certificado de la capacidad instalada firmado por un profesional y la constancia de la empresa de energía sobre el punto de conexión; el Ministerio tiene 30 días hábiles para validar6. Para el certificado de la UPME de los beneficios tributarios, la UPME «podrá exceptuar» de la tarifa a las comunidades energéticas, con una metodología que ella defina7.
Esto quiere decir que un conjunto podría organizarse como comunidad energética. Pero usar el techo común sigue pasando por la asamblea: ninguna de esas normas cambia la Ley 675. Cómo se reparte la energía entre apartamentos lo regula la CREG con reglas propias que esta guía no cubre.
¿Qué opciones tiene un conjunto?
| Opción | Cómo funciona | Qué decide la asamblea |
|---|---|---|
| Paneles para las zonas comunes | La copropiedad compra el sistema y baja la factura de ascensores, bombas y luces comunes. | La compra y cómo se paga. |
| Contrato de energía (PPA) | Una empresa pone los paneles y el conjunto paga solo los kWh que usa. Celsia, por ejemplo, lo ofrece a unidades residenciales8. | El contrato: precio, años y qué pasa al final. |
| Comunidad energética | Los propietarios se asocian para producir su propia energía. | El uso del techo común. |
| Paneles de un apartamento | En una terraza de uso exclusivo o en una parte del techo. | La autorización, y el 70 % si hay que asignar un bien común. |
¿Qué puedo hacer si vivo en un apartamento?
- Lee el reglamento de propiedad horizontal. Ahí están los coeficientes, las terrazas de uso exclusivo y las reglas de la fachada.
- Habla con la administración y el consejo. Pide que el tema entre en el orden del día de la asamblea.
- Lleva una propuesta concreta: qué techo, cuánto produce, quién paga, cómo se reparte el ahorro, el diseño eléctrico firmado por un profesional y la certificación RETIE.
- Si vives en arriendo, consigue también la autorización del dueño por escrito.
- Si hay conflicto, el comité de convivencia y la conciliación son los caminos que nombra el Ministerio2.
Esta guía explica lo que dicen las normas. No es asesoría legal: la mayoría que necesita tu caso depende del reglamento de tu copropiedad y de cómo se pague la obra.
Fuentes
- Ley 675 de 2001 (propiedad horizontal), artículos 3, 18, 19, 22, 23, 45 y 46. Congreso de Colombia, compilación oficial de la CREG (Gestor Normativo).Dato de la fuente: 3 de agosto de 2001. Consultada el .
- Concepto jurídico: instalación de paneles solares en inmuebles en propiedad horizontal (radicado 2026EE0022954). Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, Oficina Asesora Jurídica.Dato de la fuente: 27 de abril de 2026. Consultada el . No es obligatorio: el concepto dice que los conceptos no tienen carácter vinculante.
- Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo), artículo 235: comunidades energéticas. Congreso de Colombia, compilación oficial de la CREG (Gestor Normativo).Dato de la fuente: 2023. Consultada el .
- Decreto 2236 de 2023: comunidades energéticas y autogeneración colectiva. Ministerio de Minas y Energía, compilación oficial de la CREG (Gestor Normativo).Dato de la fuente: 22 de diciembre de 2023. Consultada el .
- Resolución CREG 101 072 de 2025, artículo 28 (excedentes de autogeneradores de hasta 100 kW). Comisión de Regulación de Energía y Gas (CREG).Dato de la fuente: 6 de abril de 2025. Consultada el .
- Resolución MME 40332 de 2026: registro de comunidades energéticas. Ministerio de Minas y Energía, compilación oficial de la CREG (Gestor Normativo).Dato de la fuente: 23 de julio de 2026. Consultada el .
- Resolución UPME 000563 de 2026 (certificado para acceder a los incentivos tributarios). Unidad de Planeación Minero Energética (UPME), compilación oficial de la CREG (Gestor Normativo).Dato de la fuente: 5 de agosto de 2026; rige desde el 7 de agosto de 2026. Consultada el . Arts. 5, 6, 9 y 10. El Anexo 1 (lista de bienes y servicios) está en el PDF oficial: docs.upme.gov.co/Normatividad/563_2026.pdf.
- Energía solar para hogares y unidades residenciales. Celsia.Consultada el . Financiación del 100 % del proyecto hasta 8 años; PPA para unidades residenciales. No publica tasa.
Tu siguiente paso
Esta guía es información general. No es una cotización ni una asesoría técnica, legal o tributaria. Los precios cambian: revisa la fecha de cada dato y confirma con el proveedor antes de decidir.